對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示不得繼承者-相關判例

※最高法院22年上字第1250號判決 ( 例 )

民法第1145條第1項第5款所稱被繼承人之表示,不必以遺囑爲之。

※最高法院45年度台上字第363號民事判決

對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事,經被繼承人表示不得繼承者,該繼承人固喪失其繼承權。惟所謂表示,不以遺囑表示爲限,如有明確事實,足以證明被繼承人生前有爲不得繼承之表示者,繼承人之繼承權即因之而喪失。

※最高法院72年度台上字第4710號民事判決

對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事,經被繼承人表示其不得繼承者,喪失其繼承權。民法第1145條第1項第5款定有明文。所謂虐待,謂予被繼承人以身體上或精神上痛苦之行爲,且不以積極行爲爲限,更包括消極行爲在內。又此表示,除以遺囑爲之者外,爲不要式行爲,亦無須對於特定人爲表示。

※最高法院74年台上字第1870號判決(例)

民法第1145條第1項第5款所謂對於被繼承人有重大之虐待情事,係指以身體上或精神上之痛苦加諸於被繼承人而言,凡對於被繼承人施加毆打,或對之負有扶養義務而惡意不予扶養者,固均屬之,即被繼承人(父母)終年臥病在床,繼承人無不能探視之正當理由,而至被繼承人死亡爲止,始終不予探視者,衡諸我國重視孝道固有倫理,足致被繼承人感受精神上莫大痛苦之情節,亦應認有重大虐待之行爲。

個人適用舊制出售房地時分別課稅之法令依據

1.個人出售房屋

如果能提出交易時之成交價及成本費用證明文件其財產交易所得計算,依照所得稅法第十四條第一項規定核實認定。

其未申報或未能提出證明文件,稽徵機關得依照財政部核定標準核定(所得稅法施行細則第十七條之二)

2.個人之綜合所得總額, 以其全年各類所得合併計算。

財產交易所得: 

(1)財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。(所得稅法第十四條第一項)

(2)財產或權利原為繼承或贈與而取得者,以交易時之成交價額,減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額

3.本法稱財產交易所得及財產交易損失, 係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產,因買賣或交換而發生之增益或損失。(所得稅法第九條)

4.個人及營利事業出售土地,其交易之所得免納所得稅(所得稅法第四條)

5.已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。(土地稅法第二十八條)

違章建築課徵房屋稅的疑問?

房屋稅

是以附著於土地之各種房屋及有增加房屋使用價值之建築物爲課徵對象

因此違章建築的建物

當然不會排除在外

但違建房屋稅之繳納

只是代表就納稅義務之履行

不能當作政府已認為該違章建築被視爲合法建物

因為如果對違章建築房屋

不設籍課稅

不只是增加主管機關稅籍管理之困擾

也對合法房屋之所有權人有失公平

或可能將發生負面相反效果

助長違建之風氣

因此為求課稅公平及健全稅籍

對違章建築在未拆除之前

均應依法設籍課稅。

震驚社會的全國首件臺版地面師案

震驚社會的全國首件臺版地面師案，3年詐騙近1.4億元，破案起緣來自於臺北地政向北檢告發，疑似有集團偽造代筆遺囑詐取獨居老人遺產，經北檢指揮警調偵辦起訴44人，終結假遺囑詐孤獨死房產的遺憾!!
 

公同共有土地未設管理人者其應納地價稅繳款書之記載及分單疑問

 

父母以自己的資金為子女購置不動產，其贈與價值如何計算？

父母出資為子女購置不動產，無論子女成年或未成年，父母親都應依法申報贈與稅。

其中贈與價值的計算，以移轉時土地公告現值或房屋評定標準價格為準。

（遺產及贈與稅法第5條第3款)

若個人嗣後如出售或交換受贈取得之房屋土地屬房地合一新制課稅範圍者，應以受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，自交易時之成交價額中減除，據以計算所得額課徵個人房屋土地交易所得

故取得成本於計算時相對較低，這在作財產規劃時，應列入考量因素才行!

遺產中之農業用地想減免遺產稅之規定為何？

1.遺產中的農業用地和地上的農作物，由繼承人或受遺贈人繼續作農業使用，可以扣除土地和地上農作物價值的全數，免列入課稅。但是承受人自承受之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，就要追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不須追繳遺產稅。

2.農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，向主管稽徵機關申請適用第三十七條第一項、第三十八條第一項或第二項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦：（1）依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。（2）已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。

3.免徵遺產稅的農業用地，於列管5年內經初次查獲承受人未將該農地繼續作農業使用，其情形如果是承受人將該農地移轉，國稅局會限期令承受人回復所有權登記並繼續作農業使用，如未於期限內回復所有權登記並繼續作農業使用，才會追繳遺產稅。

4.免徵遺產稅的單筆農業用地，於5年列管期間內，如經繼承人辦理分別共有登記而部分繼承人移轉其持分，或經全體公同共有的繼承人移轉部分持分，並且能夠提示有效且面積與該移轉持分相當的分管契約供稽徵機關查核者，僅就移轉的持分部分補繳遺產稅。

（遺產及贈與稅法第17條第1項第6款）
（財政部91.10.28台財稅字第0910456668號令）
（財政部98.8.24台財稅字第09800224880號令）
（農業發展條例第38條之1、第39條）

買賣移轉送地政登記時所需文件

 

申報土地增值稅所需文件

 

訂定112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定

財政部113年2月16日訂定發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，個人112年度出售適用舊制課稅之房屋，應依其提示證明文件核實計算所得；其未申報房屋交易所得、未提供交易時實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時實際成交金額或原始取得成本、僅查得或納稅義務人僅提供交易時實際成交金額，而無法證明原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算所得額：

1. 房地總成交金額達「一定金額門檻」

應以查得實際房地總成交金額，按出售時房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋收入，再以該收入之17%計算出售房屋所得額。112年度各地區國稅局參考轄區不動產交易情形，訂定適用本項規定成交金額門檻如下，與111年度相較，各地區門檻調降1,000萬元至2,000萬元，適用範圍擴大，設算所得額更貼近實際所得：

    （一）臺北市：6,000萬元。

    （二）新北市：4,000萬元。

    （三）桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：3,000萬元。

    （四）其他地區：2,000萬元。

2. 非屬前述規定情形

按房屋評定現值一定比例計算其房屋交易所得額。該比例由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定，112年度考量部分地區交易熱絡帶動當地整體房價上揚或為期與經濟發展程度相當鄰近地區衡平，分別調增該等地區所得額標準1％至5％，以反映地區差異及市場行情。

區域計畫法之道路用地若要出售，土地增值稅是否可以有免稅之優惠？

 一般民眾較常接觸或聽到的多是都市計畫內的道路用地(公共設施用地)

而這裡指的是都市計畫範圍外的”非都市土地”

依據土地稅法第39條第3項規定(條文如下)

1被徵收之土地，免徵其土地增值稅；依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願售與需用土地人者，準用之。

2依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

 3非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前之移轉，經需用土地人證明者，準用第一項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。

4前項證明之核發程序及其他應遵行事項之辦法，由財政部會同有關機關定之。

5本法中華民國一百十年五月二十一日修正之條文施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用第三項規定。

 ※故非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定，其尚未被徵收前所作之移轉，經需用土地人證明者(非都市土地供公共設施使用證明書者)，”可申請免徵土地增值稅”。

申報土地增值稅所需文件

一.土地增值稅申報書

二.權利人及義務人之身分證明文件

三.土地謄本影本

四.土地權狀影本

五.移轉公契正本之影本

六.戶口名簿影本

報自用增值稅時檢附

七.無租賃切結書

報自用增值稅時檢附

八.建物權狀影本

報自用增值稅時檢附

 

※注意事項

(1) 同時申報多筆土地增值稅時，其應附證件，如身分證影本及公契等，可僅附在坐落地一份即可。

(2)若買方或受贈人有一人以上，仍填寫在同一份申報書即可。

 

抵押權塗銷所需文件

所需文件

一.土地登記申請書

單獨申請登記即可

二.權利人身份證明文件

三.抵押權塗銷同意書 

四.原他項權利證明書

五.權利人普通印章

※原設定契約書免附

※因權利混同申請塗銷登記者，免附清償證明書

減免土地增值稅之條件比較

 

說明音檔

本站以分享生活中有關土地登記、稅務..等不動產實務的資訊為主，因資源有限，法律諮詢係採付費制，恕不提供任何形式之免費諮詢服務，謝謝!

申請自用地價稅注意事項

 

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地籍資料判讀重點

※身家”清白”

1.產權(持分)要清楚(權利範圍是否完整、公同共有狀態)

2.是否為所有權人本人( 代表出面之人無權處分?)

3.有無限制登記( 查封、假扣押、預告登記..等)

4.他項權利(債務..等)

(有私人抵押權，通常銀行無法承作、轉貸)

※門當”戶對”

1.申請標的要正確(有無逕為分割土地，因分割增加地號)

2.管轄機關（地政與戶政門牌可能不同)

(戶政變更，但取得所有權後未曾在地政辦過變更，權狀仍為舊資料-例:市民大道、大安路在民國60年時編定為安東街)

移轉不動產給子女，以買賣或贈與之稅負較輕？

就地方稅而言：

一、契稅：

應負擔契稅皆相同，稅率為6％。
二、土地增值稅：

買賣或贈與土地，均係以一般用地稅率核算增值稅。依漲價倍數，稅率分別為20％、30％、40％。而自用住宅之稅率為10％

惟以贈與方式移轉土地，不能申請自用住宅優惠稅率。

就國稅而言：

贈與則需考量是否超過每年244萬之免稅額

公共設施保留地（道路用地）是否可以抵繳其他土地的土地增值稅？

 

騎樓用地之地價稅申請減徵- 君毅不動產 電話(02)2771-2991

騎樓用地只要沒有作營業使用,而是提供給公眾行走,是可以申請減免地價稅的。

一般常誤認騎樓係登記在1樓房屋所有權狀,所以只有1樓可以減徵地價稅,但實際是騎樓部分的土地是由整棟樓房的人所持分共有

因此2樓以上住戶一樣可以減徵地價稅,但記得還是要在9月22日以前向稅捐處提出申請。 

假如平房屋簷之騎樓走廊地,因騎樓上方無建物,可免徵地價稅;如為2層樓以上建物,則視其騎樓上方有幾層房屋分別減徵如下:

騎樓上方有1層房屋,可減徵騎樓面積1/2;

有2層房屋,可減徵1/3;

有3層房屋,可減徵 1/4;

有4層以上房屋,可減徵1/5。

舉例說明

我住在1棟4層樓房的第3層,土地持分1/4,這棟樓房的1樓設有騎樓供大家通行,騎樓的登記面積為32平方公尺,那麼只要這棟樓房的 任何一位土地所有權人向稅捐處申請減免,整棟基地可減徵騎樓用地的1/4 (即8平方公尺)(32㎡×1/4),

3樓的我及其他樓層的土地所有權人各可減徵 8平方公尺的1/4,

也就是2平方公尺的地價稅。

不動產買賣雙方應負擔之稅費及費用- 君毅不動產 電話(02)2771-2991