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2022年4月29日 星期五
2022年4月26日 星期二
辦竣公同共有繼承登記後，嗣經法院調解成立，持調解筆錄申辦登記適用之登記原因-地政學堂
臺北市政府地政局105年3月18日北市地登字第10530625100號函
一、依內政部86年7月7日台內地字第8606128號函釋略以，按 「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。」、「繼承人有數人時，在分割遺產 前，各繼承人對於遺產全部為公同共同。」分別為民法第1148 條前段、第1151條所明定。故未辦分割遺產前，各繼承人對 於遺產全部為公同共有，非因申辦公同共有繼承登記後始有公同共有；故已辦妥公同共有繼承登記之土地，仍為遺產， 繼承人就遺產協議申辦分割登記或分別共有登記，應依繼承人之申請。其以協議申辦遺產分割登記者，仍得以「分割繼承」為登記原因。另若因繼承人間無法達成協議，仍得以法院之確定判決、和解筆錄或調解筆錄替代協議分割。又土地 經辦妥公同共有繼承登記後，嗣和解或調解筆錄成立之內容 係依全體繼承人之法定應繼分變更為分別共有，而未涉及所有權之移轉者，依內政部 101年7月19日內授中辦地字第 1016003823 號函釋規定，得以「共有型態變更」為登記原因辦理登記。
二、次查內政部訂頒之登記原因標準用語並無「調解分割繼承」， 依內政部 84年4月7日台內地字第8405408號函釋規定，登記案件如屬特例，非經常辦理者，其登記原因之填載，自行選用性質相類之現有「登記原因標準用語」。倘調解筆錄內容 與繼承登記性質相類似，得以「調解繼承」為登記原因辦理。 惟類此辦竣公同共有繼承登記後，嗣經調解或和解成立申辦登記所適用之登記原因，仍應視個案之調解、和解成立內容， 選用性質相類之現有登記原因標準用語辦理登記。
繼承人持憑臺灣臺北地方法院認證書就非以被繼承人名義登記之土地因終止信託關係，申辦分割繼承登記應不予准許-地政學堂
臺北市政府地政處 91年2月27日北市地一字第09130389000號函
按「不動產在信託法公布實施前以『買賣』為登記原因辦竣所有權移轉登記，事後不得以『信託返還』為登記原因辦理移轉登記」前經內政部87年2月7日台(87)內地字第8702434號函釋在案，本案請依上開函釋意旨辦理。
2022年4月24日 星期日
「雙面仲介」1屋多租詐400萬 一句話打動租客...台大生也慘遭騙 - 君毅不動產 電話(02) 2771-2991
新北市從事房屋仲介盧偉倫（33歲）因在外欠債，心懷不軌以房仲公司名義在租屋網招租，更將雙北2間套房一屋多租，詐騙金額達400萬，至少約23人受騙，當中更有台大學生。
提醒租屋民眾，在租屋時要確認房屋所有人，簽約前記得要查看房東的房屋所有權狀，即便是委託租屋，其委託書及房東聯絡方式也都要再次確認，避免受騙上當。
可善用台北市政府地政局消費爭議整合查詢2.0
https://lr.land.gov.taipei/ST/disputesmap.html#
查詢仲介公司糾紛紀錄
文章摘自：2022-04-25 ETtoday新聞雲
https://www.ettoday.net/news/20220425/2237196.htm
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君毅不動產
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專業辦理
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2022年4月23日 星期六
臺北市自行實施都市更新發展協會
協會宗旨
本協會以協助及輔導社區發展自行實施都市更新業務、社區環境改造、社區安全網路建構、社區無障礙設施建置、高齡化社區之長者服務，提供社區重建、整建、 維護、平面綠美化及節能減碳等業務之專業評估服務，增進社區福利，建設安和融洽、團結互助之現代化社會為宗旨。
協會沿革
本協會初始階段主要發起人為立景工程顧問股份有限公司等八家公司 、 專業土木結構技師公會及都市更新相關專業人員組成 ，任務為前進社區協助整合及評估各 所有權人 更新前後權利價值估算供參，目前已有多個社區接受輔導，在這幾個社區的整合過程中藉由本協會之義務協助，讓參與更新案之相關人充分瞭解自身權益及應負擔之義務，最終以全體 所有權人 『 自決 』辦理方式，其推動過程已不再吵吵鬧鬧、糾紛減少，故而組成本協會來協助社區推動自行實施都市更新事業
協會任務
一、根據社區辦理都市更新業務類型，提供如下列之協助、輔導及服務：
（一）提供社區辦理都市更新業務之相關法令訊息及教育訓練。
（二）協助社區辦理整合階段都市更新業務之權利義務說明會。
（三）協助社區辦理都市更新重建業務之建築產能評估，所需成本估算，預擬更新前後權利價值評估，風險評估、協助爭議處理及提爭議解決方案。
（四）協助社區辦理都市更新整建、維護業務之所需成本估算。
（五）輔導社區自行實施都市更新或協助社區評選都市更新之特定業務代執行機構。
（六）提供社區辦理都市更新業務之相關工程及法律諮詢服務。
（七）其他與社區推動都市更新業務有關之業務。
二、成立都更志工團隊進入有需要輔導之社區服務。
三、 本協會 進場整合社區推動自主都市更新業務之項目：
（一）自行劃定更新單元可行性評估（含臨地併入或不納入更新範圍之效益評估）。
（二）協助社區成立都市更新讀書會，依社區需求派員參與及提供相關資訊。
（三） 更新單元可爭取之獎勵值初估及建築產能評估．提供建築規劃設計意見及建築法規讓社區參考。
（四）更新前權利價值評估及更新後分配原則建置，並就分配爭議部分提解決方案。
（五）協助估算共同負擔及重建工程之建築成本（製作工程預算書）。
（六）自資辦理都市更新利潤及風險評估，針對有風險疑慮之業務提解決方案。
（七）協助社區遴選整合階段進場協助整合之都市更新專業公司（含遴選實施者）或代尋投資者。
（八）各別權利人採自資、代理實施、協議合建等三方案實施時，其可能之更新後分配面積評估。
（九）透過全體權利人自決及協議後，彙整相關執行疑義並提供解決方案供權利人參考。
（十）召開不動產估價基礎說明會，將各案之評估項目說明並解釋，讓權利人充分瞭解自身所居位置及樓層在估價上的優勢及劣勢，並充分由權利人將自己心中認為最有價值處提出，待匯整後再召開一次估價基礎（評定之項目）說明會，議決本案整合階段之估價基礎。
（十一）依前項議決之估價基礎交付權利人推薦或本更新團隊內之不動產估價師事務所估價，估價完成製作不動產評估報告書交付權利人參考，以做為是否繼續參與都市更新事業計畫之參考。
（十二）不動產評估報告書公告於社區一個月後，如無太大爭議，開始製作整合階段之樓層價值表及選配表。
（十三）選配爭議完權處理完畢，由全體權利人共同簽署參與本案都市更新事業計畫意願書，約定權利義務。
（十四）全體權利人共同簽署參與本案都市更新事業計畫意願書後，開始收自行劃定更新單元同意書，如更新單元已經劃定，改收取概要同意書或事業計畫同意書。
（十五）實施方式決定後，協助社區遴選各階段及各業務別之都市更新專業公司（含遴選營造廠）或代尋投資者。
四、各案如符合各級政府補助金，其補助金最終由全體權利人按更新前權值比率分回
2022年4月21日 星期四
持憑協議分割遺產申辦繼承登記之繼承系統表-地政學堂
持憑協議分割遺產申辦繼承登記之繼承系統表，得僅由申辦登記之申請人簽註負責
臺北市政府地政處 79年1月10日北市地一字第58318號函
按土地登記規則第42條規定，於申請繼承登記時，應由申請人依民法有關規定自行訂定繼承系統表並簽註負責，而為登記機關依法審認被繼承人之合法繼承人是否正確之依據。另協議分割遺產繼承登記需檢具全體繼承人訂定之遺產分割協議書及印鑑證 明辦理，已可確認繼承人身分。則分割繼承登記，如已由申辦登記之申請人依有關規定將合法繼承人製成繼承系統表，並簽註負責，依上述規定，自得予以受理。
(按：土地登記規則第 42條修正後為第119條)
繼承人將被繼承人所遺不動產捐贈政府申辦所有權移轉登記時-地政學堂
繼承人將被繼承人所遺不動產捐贈政府申辦所有權移轉登記時，除應檢附不計入遺產總額證明書外，應另檢附不計入贈與總額證明書
臺北市政府地政處 77年9月29日北市地一字第45265號函轉
財政部臺北市國稅局 77年9月22日財北國稅審二字第95021號函
繼承人將被繼承人所遺不動產捐贈政府，合於不計入遺產總額課稅之規定時，其捐贈之意思表示，應在繼承事實發生後，辦理繼承登記前，因係繼承人之贈與，要完成產權移轉手續，需先辦理繼承登記後，再辦理贈與移轉登記；又繼承人捐贈被繼承人遺產予政府，依遺產及贈與稅法第16條第1款及第20條第1款規定，可准不計入遺產及贈與總額課稅，以往本局為配合臺北市政府辦理移轉登記事宜，於核發不計入遺產總額證明書之同時，對設籍臺北市之繼承人，均同時發給不計入贈與總額證明書，貴 處如於辦理類似案件，有簡化之必要，而不違反法令規定，需本局配合者，請函告本局以便辦理。
(按：財政部臺北市國稅局業於 102年1月1日變更為財政部臺北國稅局)
辦竣買賣所有權移轉登記之不動產，事後雙方合意解除契約（以判決移轉、和解移轉及調解移轉為原因）-地政學堂
辦竣買賣所有權移轉登記之不動產，事後雙方合意解除契約（以判決移轉、和解移轉及調解移轉為原因），因係返還原所有權人，非屬買賣之原因，亦非印花稅法第5條第5款規定印花稅課徵範圍
臺北市政府地政局101年1月19日北市地籍字第10130162000號函
一、查最高法院63年台上字第1989號判例意旨，契約之解除分為合意解除及法定解除權等2種，其中契約合意解除為契約行為，即以第2次契約解除第1次契約，於登記實務上，係以所有權移轉登記為之，依財政部92年3月10日台財稅字第0920450700號令規定應貼用印花稅票；而法定解除權係形成權之行使，參諸民法第226條及第256條規定，係指原契約之履行有因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，其登記原因係「塗銷」原買賣登記。因契約解除之性質及效果不同，是否均非屬印花稅課徵範圍似有疑義， 案經本市稅捐稽徵處 101年1月12日北市稽機甲字第 10135020900號函復略以：「……依財政部96年5月8日台財稅 字第09604527040號函釋規定，已辦竣所有權買賣移轉登記之建物，因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為，申請人依其所檢附相關證明文件，分別以『判決移轉』、『調解移轉』或『和解移轉』為登記原因申辦之案件，因非屬契稅條例第2條規定：『買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權』等6項契稅課稅原因之範圍者，尚無課徵契稅問題。至於雙方合意解除契約而為返還給付物之案件，雖其登記原因歸類為『買賣』究與上述一般買賣有別，如經稽徵機關查明確屬因契約解除所為返還給付物之所有權移轉行為者，基於公平合理考量，應准予比照認定其非屬契稅課徵範圍。準此，故不動產辦妥買賣登記後，如雙方當事人經調解委員會調解恢復登記歸還原所有權人，則該調解書應非屬典賣、讓受及分割不動產契據，尚非屬印花稅之課徵範圍。……」。
二、次查「……申請土地登記應檢附契據申報土地增值稅、契稅、 贈與稅或遺產稅者，稽徵機關自應本於權責審核該契據是否已依法繳納印花稅。又查『違反本法之憑證，任何人得向主管徵收機關舉發之。』為印花稅法第22條所明定；復按該法 施行細則第14條第1項規定：『公務員因執行職務發覺違反本法之憑證，應依本法第22條規定向當地主管徵收機關舉發。』，登記機關所屬公務員因執行職務，發覺申請土地登記檢附之契據違反印花稅法，應依上開規定辦理。」為內政部 84年12月28日台內地字第8483381號函釋有案。因審核印花稅是否依法繳納係屬稅捐機關權責，請確實依上開內政部函示辦理。
2022年4月19日 星期二
招夫招婿之子對其父母之遺產，若經其他繼承人會同申請繼承登記，得准予受理 -地政學堂
臺北市政府地政處 72年4月18日北市地一字第14043號函
查依臺灣民事習慣調查報告第508頁記載「…至招夫招婿之子，對其父母遺產之繼承權，原則上仍視其子之冠姓而定。而冠以母姓者，繼承其母之遺產，冠以父姓者，繼承其父遺產。…就近年來土地登記簿之記載情形觀之，招夫招婿之子於辦理登記時不分冠父姓者與冠母姓者，均登記為共同繼承人，足見此項舊習慣已逐漸發生變化，趨於共同繼承。…」故本案000不論從父 姓或母姓，既經另一繼承人***會同申請繼承登記，且依土地登記規則第42條規定於繼承系統表自行簽註負責，自得准受理。
(按：土地登記規則第42條修正後為第119條)
原未會同申辦繼承登記之繼承人，於申辦移轉登記時，仍應辦理書狀換給及繳納書狀費，再於該移轉登記案件檢附權利書狀-地政學堂
臺北市政府地政處 100年11月14日北市地籍字第10033178100號函
查原未會同申辦繼承登記之繼承人，現會同申辦移轉登記案件時，應先行繳清於辦理繼承登記時欠繳之登記費、罰鍰，並依上開規定辦理書狀換給登記及繳納書狀費，再於該移轉登記案件檢附權利書狀方符合規定。惟因有民眾反映此作業方式過於繁瑣且浪費資源，貴所爰建議旨揭事項，以資簡化。惟查內政部99年2月6日內授中辦地字0990723791號函略以：「按土地法第62條及第75條規定，辦妥土地權利登記及土地權利變更登記時，應即發給權利人土地所有權狀或他項權利證明書，此係明定發給權利書狀為地政機關對民眾之義務，亦為民眾之權利。惟權狀仍為一項重要的土地權利憑證，為保護交易安全並兼顧便民及避免資源浪費，故於土地登記規則第65條第2項明定得請求免發給權狀之情形，而台端所述之情形尚與該規定不符。……」，貴所旨揭建議與前開內政部函示及上開土地登記規則規定不符，故仍請依現 行作業方式辦理。自96年8月31日起拍賣所有權移轉登記案件，無須辦理工程受益費查欠手續-地政學堂
臺北市政府地政處 96年12月10日北市地一字第09632991600號函轉
臺北市稅捐稽徵處 96年12月5日北市稽財乙字第09632067600號函
本市工程受益費截至 96年8月31日止已無欠費，本市拍賣所有權移轉登記案件，民眾無須至各分處辦理工程受益費查欠手續，可逕至各地政事務所辦理移轉登記。
【法令宣導】房地取得日認定 課稅大不同 - 君毅不動產 電話：(02)2771-2991
【法令宣導】房地取得日認定 課稅大不同
因應房地合一2.0於2021年7月上路，針對短期持有課重稅，因此房地的取得日時間攸關適用稅率，備受注目。財政部北區國稅局表示，原則上成屋或土地的取得日以移轉日為主，而預售屋則依買賣契約簽約日認定。
若是繼承、受贈，還有個人以自有土地參與合建分屋或自地自建等情況，只要證明為自住用途（個人、配偶或未成年子女設籍且無出租、營業或執行業務使用），則繼承者、受贈人可分別將過世者、贈與人、原本土地持有期間合併計算。
官員指出，若房地為2016年以後所取得且交易時間為2021年7月後，皆適用個人房地合一2.0累進稅率，包括15％（持有十年以上）～45％（持有兩年內）等級距，因此計算持有時間相當重要。
文章摘自：2022-04-19工商時報
https://ctee.com.tw/news/tax-law/629341.html
聲明：影片中使用到的許多畫面、影像、音效、音樂等等版權皆屬原公司擁有。
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2022年4月18日 星期一
使用執照之建築基地地號,因逕為分割出之道路用地,是否屬建築基地範圍仍應查明-地政學堂
臺北市政府地政處 96年10月5日北市地一字第09632354700號函
本案臺北市地政士公會以本市大安區○○段○○小段339、 340、341、342地號建築基地，其中339、340地號逕為分割出339-1、 340-3 地號道路用地，建物登記簿之基地號仍記載為339、340、 341、342地號，卻以339-1、340-3地號未併同移轉，違反公寓大 廈管理條例第 4條第2項規定補正提請解決乙節，經本處以前揭 號函准本市建築管理處 96年9月27日北市都建照字第09676984500 號函查復略以：「說明三：旨揭土地經本局之網際網 路土地使用分區申請及查詢系統、本處之臺北市建築物電腦地籍 套繪圖、臺北市建築管理資訊系統等檔案資料查對結果，係經都 市計畫劃定之道路用地（公共設施地），非屬70使字第0338號使 用執照之法定空地…」（如附件影本），是以本案逕為分割出之復興段三小段339-1、340-3地號既屬建築基地範園外之土地，自不適用公寓大廈管理條例之規定。嗣後類似案件應請本於職權查調使用執照圖說自行認定，如認定有困難時，應先向本市建築管理處查明後再予辦理。
(按：本市建築管理處業已更名為本市建築管理工程處)
土地標示部已有「更正中」註記時，如何受理土地所有權移轉或其他負擔登記事宜-地政學堂
臺北市政府地政處 95年4月20日北市地一字第09530963000號函
修正後之地籍測量實施規則第232條固已無應經權利關係人同意之規定，惟實務上申請人於簽訂土地所有權移轉契約或他項權利設定契約前，土地標示部已有「更正中」註記者，當事人如已知悉，較無爭議；但申請人於訂約後，土地標示部始有「更正中」註記，當事人是否知悉，尚有存疑。故為保障申請人權益及避免日後爭議，於申請土地所有權移轉或他項權利設定登記，土地標示部有「更正中」註記者，仍宜參酌地籍測量實施規則第201 條之 1之規定，由權利人出具切結書切結確已知悉該更正記事， 並同意地政機關於原登記面積與更正後面積不符時，得逕為辦理更正登記等字樣。
公司代表人出售產權予公司，由股東另推選有能力之股東代表公司時，其股東會議紀錄仍需檢附股東印鑑證明-地政學堂
臺北市政府地政處 94年9月14日北市地一字第09432348500號函
檢送「研商齊一本市各地政事務所登記案件之法令見解及審查標準」第1次會議紀錄決議編號 12 依內政部89年3月30日台內地字第8905133號函釋之精神， 公司代表人自有不動產出售予公司，因涉雙方代理由股東另推選有行為能力之股東代表公司，其股東會議紀錄，自屬土地登記規 則第 44條所稱需檢附第三人同意書之情形，故本案除檢附全體股東同意推選之證明文件外，並應檢附全體股東之印鑑證明。 惟股東會議紀錄所蓋股東之印章與載有公司董事、股東姓名等資料及核備章之公司變更登記事項卡之印章相符時，得免附全體股東之印鑑證明審核辦理。
2022年4月16日 星期六
2022年4月13日 星期三
農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權-地政學堂
臺北市政府地政處 92年8月14日北市地一字第09232306100號函轉
臺北市政府建設局 92年8月11日北市建三字第09232902800號函
一、查農業用地上准許興建「農舍」之制度，係為提供有心經營農業者准許於該農地上興建具有居住兼具放置機具之需求，以便利其農事工作，與一般家居為主之住宅性質不同，故被視為農地容許使用之一種，亦享有免繳地價稅等優惠，合先敘明。
二、農業發展條例第18條第4項明定：「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」而農業用地興建農舍辦法第8條第1款亦規定有「各起造人『持有』之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區） 或毗連之鄉（鎮、市、區）。」是以，因集村興建農舍係將農舍興建之權利移轉至他宗農業用地上集合興建，故起造人提供申請之各宗農業用地均屬該農舍之坐落用地（使用執照上之坐落基地欄亦有登載）。 (按：本府建設局更名為本府產業發展局) (按：農業發展條例第 18條第4項修正後為第18條第5項)
2022年4月12日 星期二
繼承人之一為失蹤人,仍應先准予辦理繼承登記後,再為申請失蹤人財產管理人登記-地政學堂
臺北市政府地政處88年7月5日北市地一字第8821886700號函
查本案繼承人OOO依案附戶籍資料所載於民國84年*月* 日通報註記為失蹤人口，至今尚未宣告死亡登記，故其仍得為登記之權利主體，又失蹤人財產管理人登記係屬附記登記，應先准予辦理繼承登記後，再為申請失蹤人財產管理人登記，且本案辦理公同共有繼承登記，無損於失蹤人之權益，故免要求財產管理人會同申辦，並於登記完竣後依土地登記規則第31條之規定以公示送達方式通知失蹤人之繼承人。
(按：土地登記規則第31條修正後為第120條)
公證遺囑之認定-地政學堂
臺北市政府地政處88年5月11日北市地一字第8821240600號函
本案依卷附遺囑所示，該遺囑已由遺囑人及2名見證人簽 名，並經駐OOO臺北經濟文化辦事處予以簽證，且該遺囑日期又同為駐外單位之簽證日期，其具備民法第1191條所定之公證遺囑，已足堪認定，因此，得依繼承登記法令補充規定第71條規定辦理。
被繼承人生前收養外國人為養女之繼承登記 -地政學堂
臺北市政府地政處88年1月27日北市地一字第8820065500號函
按「涉外民事法律適用法」第18條規定：「收養之成立及終 止，依各該收養者被收養者之本國法。收養之效力，依收養者之 本國法。」，查案附被繼承人***死亡除戶謄本記事欄記載 「民國70年10月13日***、OOO共同收養菲律賓籍 ○○為養女」之註記，並有臺北地方法院公證處之公證書為憑， ○○為被繼承人***之養女並具有繼承權應毋庸置疑。現 申請人檢具切結書敘稱：「○○為被繼承人***之養女， 菲律賓國籍，非中華民國國籍，無戶籍登記之資料，且行蹤不 明，無法查知居留證、護照等相關文件資料，先行辦理公同共有 繼承登記，如有不實，願負一切法律責任」。為解民困，本案准 由申請人切結該養女確無發生再繼承情事後，依土地登記規則第 31條第1項前段及第2項規定辦理，至該養女之登記住址，得以公證書上國外中譯住址登載之。
(按：土地登記規則第31條修正後為第120條)
(按：涉外民事法律適用法第18條修正後為第54條)
【執業實務分享】隨同辦理租約公證，恭喜成交 - 君毅不動產 租約公證 公司總機：(02) 2771-2991
【執業實務分享】111.04.12隨同辦理租約公證，恭喜成交。 (照片只是示意圖，非雙方當事人)
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2022年4月11日 星期一
部分繼承人申辦公同共有繼承及抵繳稅款登記事宜-地政學堂
臺北市政府地政處87年9月22日北市地一字第8722363600號函
查案附財政部臺灣省北區國稅局瑞芳稽徵所87年3月31日北區國稅瑞芳汐徵○○○○○號函既已載明本案土地抵繳價額為7,299,751元，抵繳各項稅款後尚有餘額507元，即本案被繼承土地所應繳納之各項稅款已全部抵繳完竣並無欠稅，自得就被繼承人所遺該筆土地之持分全部辦理繼承登記，又參照遺產及贈與稅法第41條之1規定：繼承人為2人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，得辦理不動產之公同共有繼承登記，故本案得就被繼承人所遺首揭不動產之權利範圍全部辦理繼承登記後連件辦理部分持分土地抵繳遺產稅登記，並於登記完竣後通知財政部臺灣省北區國稅局瑞芳稽徵所。
(按：財政部臺灣省北區國稅局瑞芳稽徵所業於102年1月1日變更為財政部北區國稅局瑞芳服務處)
代筆遺囑經立遺囑人按指印，另由代筆人代為簽名，得予受理登記-地政學堂
臺北市政府地政處86年12月29日北市地一字第8623620700號函
查民法第1194條後段僅規定由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之，並無規定須由代筆人記明遺囑人不能簽名之事由或代筆人不得書寫遺囑人之姓名；本案代筆遺囑既已由遺囑人按捺指印，應已符合上開法條規定之要件，且該受遺囑利益之人為其全體之合法繼承人，渠等並依遺囑內容會同申辦繼承登記並無異議；因此，本案自應受理其申請之繼承登記。
代筆遺囑所載權利範圍與登記資料不符，經見證人切結係誤植，得予受理登記-地政學堂
臺北市政府地政處86年11月6日北市地一字第8623209500號函
按遺囑為無效者，除依法律明定之情形外，並不當然因其內容有瑕疵即認定為無效，仍應就立遺囑人之真意予以審酌。本案被繼承人所遺座落本市中山區長春段二小段○○地號土地權利範圍二四○一分之二五，惟其生前所立之代筆遺囑中將該筆土地權利範圍載為二四○○分之二五，致與登記資料不符乙節，查民法第1187條規定「遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。」，本案被繼承人所遺財產除上開土地外，亦包括該土地上之建物及些許現金(依案附遺產稅免稅證明書所載)，被繼承人所立之遺囑係就不動產部分(即土地與建物)指定各繼承人之應繼分。次查本案遺囑指定各繼承人繼承之土地繼承持分與建物之繼承持分相當，亦不違反上開民法關於繼承人特留分之規定。且見證人OOO、***(兼代筆人)亦切結表示該錯誤純係筆誤所致，衡諸情理，應屬實情。又「被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法…從其所定。」、「被繼承人以遺囑就其遺產指定繼承人之應繼分，非屬遺贈性質，應依遺囑內容辦理繼承登記。」分別為民法第1165條及內政部81年6月20日台(81)內地字第8181523號函所規定，本案繼承人之一XXX雖未會同其他繼承人申辦繼承登記，揆諸上開規定，地政機關仍應受理該案。是以，本案應准予辦理繼承登記，並應將登記結果通知未會同申請登記之他繼承人，他繼承人權狀，得俟日後，其申請時，再行繕發。
2022年4月10日 星期日
遺產繼承人拋棄應繼分，經法院認其拋棄無效判決回復所有權，其登記原因及登記方式-地政學堂
臺北市政府地政處86年9月30日北市地一字第8622832500號函
本案依本府訴願委員會訴願決定書決定認為**所辦理移轉登記，請當事人檢附土地增值稅證明不妥，該會認為本案係ooo等5人本應就其先祖父遺產之應繼分三分之一辦理繼承，但因xxx當時拋棄應繼分，經法院判決認其拋棄無效，判決回復所有權移轉登記，係將應屬其應有部分回復，實務上應以回復所有權方式為之，但本案回復所有權須先將原繼承登記完全廢棄，因涉及其他部分共有人已將所有權移轉予他人，如以判決回復所有權移轉方式，勢不可行；本案若以更正登記辦理，因更正登記在登記上僅為一附記登記形式，不可能另加xxx為繼承人，似亦不可行。故本案權宜以「判決繼承」登記方式為之，惟義務人本應為被繼承人而非其他共同繼承之4人，因此宜在xxx之所有權部其他登記事項欄內加註被繼承人為ＸＸ，原因發生日期則載為繼承發生之日期。
(按：本府訴願審議委員會與法規委員會已整併為本府法務局)
申請遺產分割繼承登記，授權書未列明不動產標示得予受理-地政學堂
臺北市政府地政處83年1月21日北市地一字第01873號函
按「受任人受概括委任者，得為委任人為一切法律行為。但為左列行為，須有特別之授權：一、不動產之出賣或設定負擔。二、不動產之租賃，其期限逾2年者。三、贈與。四、和解。五、起訴。六、提付仲裁。」及「…授權出售不動產時授權書應列明該不動產之座落及地號，始為特別授權；授權書如僅敘明『授權辦理不動產之出售及有關一切之行為』字樣，應認為概括授權。」分別為民法第534條及內政部67年4月18日台內地字第785229號函釋所規定。本案遺產分割非屬上開民法規定須為特別授權之列，且遺產分割係就遺產全部為之，則卷附之授權書授權事項欄既載明「全權辦理被繼承人ooo先生遺產分割之事宜」及被繼承人之遺產標的於遺產稅繳清證明書亦已明列，似可認定授權分割之標的即為全部遺產，得予以受理其繼承登記之申請。
數繼承人同時授權另一繼承人申辦分割繼承登記，得予受理-地政學堂
臺北市政府地政處82年6月26日北市地一字第19463號函
本案經本府法規委員會箋復以：「查『代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。』
民法第106條定有明文。按該條之立法目的在防止自己、本人、第三人間利益衝突。如非經本人之許諾，則禁止自己代理或雙方代理。
本件被繼承人ooo等4人同時授權另一繼承人***君為代理人，代理渠等訂立遺產分割協議書，並持憑申辦繼承登記乙案，依卷附ooo君等4人之授權書授權事項載明『授權由被授權人就先父所留遺產辦理繼承登記遺產分割協議及有關一切事宜』，則本件似已經本人之許諾，揆諸首揭規定及說明，***君代理ooo君等4人與自己訂立遺產分割協議書，似無違法。」本處同意上開法規會之意見，請查照辦理。
(按：本府訴願審議委員會與法規委員會已整併為本府法務局)
2022年4月9日 星期六
第13本-工作大解放
這是一本與眾不同的商業書,不管你是根本沒想過自行創業的人,還是已擁有事業且經營得很出色的人, 不同的人都能從中找到新領悟。
已經有事業基礎的創業家要讀這本書。這些在企業 界積極進取的A型人,自認天生就要去創業、領導和征 服。
一般小企業老闆要讀這本書。他們或許不像積極進取的A型人,但同樣把事業當作生活的重心。他們一直 在尋找一種優勢,好讓他們做得更多、更聰明的做事, 並成功擊敗對手。
老是夢想著創業,卻又離不開現職的人,也能從本 書受惠。他們或許喜歡現在的工作,卻跟老闆不對頭, 或是純粹對現狀感到厭倦了,他們想做點自己真正熱愛的事,並從中賺錢。
2022年4月6日 星期三
再轉繼承登記之遺產稅核課事宜-地政學堂
臺北市政府地政處80年12月12日北市地一字第46661號函
案經函准財政部臺北市國稅局前開函查復略以：「依民法1147條：『繼承，因被繼承人死亡而開始。』1148條：『繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務。』另1164條規定：『繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。』所指繼承人應係同繼承順位之本位繼承人而言。同順位之繼承人未於生前達成遺產分割協議，再轉繼承人雖有於其身後達成遺產分割協議情形，仍不得主張後死亡之繼承人其遺產稅，可按再轉繼承人協議分割取得之遺產範圍申報課徵。被繼承人000生前既未就其代位繼承000遺產作成分割協議，其之再轉繼承人000、000、000等縱有就遺產與其他繼承人達成協議，於申報000之遺產稅時，應就000全部遺產之吳○應繼分申報方屬適法。」請依上開財政部臺北市國稅局函復內容辦理。
(按：財政部臺北市國稅局業於102年1月1日變更為財政部臺北國稅局)
持憑協議分割遺產申辦繼承登記之繼承系統表，得僅由申辦登記之申請人簽註負責-地政學堂
臺北市政府地政處79年1月10日北市地一字第58318號函
按土地登記規則第42條規定，於申請繼承登記時，應由申請人依民法有關規定自行訂定繼承系統表並簽註負責，而為登記機關依法審認被繼承人之合法繼承人是否正確之依據。另協議分割遺產繼承登記需檢具全體繼承人訂定之遺產分割協議書及印鑑證明辦理，已可確認繼承人身分。則分割繼承登記，如已由申辦登記之申請人依有關規定將合法繼承人製成繼承系統表，並簽註負責，依上述規定，自得予以受理。
(按：土地登記規則第42條修正後為第119條)
繼承人將繼承之不動產捐贈政府申辦移轉登記時，應另檢附不計入贈與總額證明書-地政學堂
臺北市政府地政處77年9月29日北市地一字第45265號函轉
財政部臺北市國稅局77年9月22日財北國稅審二字第95021號函
繼承人將被繼承人所遺不動產捐贈政府，合於不計入遺產總額課稅之規定時，其捐贈之意思表示，應在繼承事實發生後，辦理繼承登記前，因係繼承人之贈與，要完成產權移轉手續，需先辦理繼承登記後，再辦理贈與移轉登記；又繼承人捐贈被繼承人遺產予政府，依遺產及贈與稅法第16條第1款及第20條第1款規定，可准不計入遺產及贈與總額課稅，以往本局為配合臺北市政府辦理移轉登記事宜，於核發不計入遺產總額證明書之同時，對設籍臺北市之繼承人，均同時發給不計入贈與總額證明書，貴處如於辦理類似案件，有簡化之必要，而不違反法令規定，需本局配合者，請函告本局以便辦理。
(按：財政部臺北市國稅局業於102年1月1日變更為財政部臺北國稅局)
2022年4月1日 星期五
房地合一補稅 常見四樣態- 君毅不動產 公司總機：(02) 2771-2991
房地合一補稅 常見四樣態
民眾申報房地合一稅，留意成本及費用應核實申報，財政部高雄國稅局表示，常見有四大補稅樣態，多是在申報成本或費用上出差錯，導致被國稅局補稅或處罰，提醒納稅人注意。
首先，婚前、婚後贈與房地，後續出售課徵房地合一稅時，認列取得成本的方式差很大。如果是在婚後贈與配偶，在出售房地時的成本，是以配偶間第一次贈與前原始取得房地的成本為準
第二則是與建商簽訂房地買賣契約後，又與建商協商折價，取得折讓證明，但後來賣出，在申報房地合一稅時，卻未依折讓後的價款來申報取得成本，導致漏報所得
第三則是費用列報錯誤。國稅局指出，包括房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、房貸利息等，是「使用」期間的相對代價，不能在「出售」時列為費用減除
第四購入農地未作農用，後續出售時會發生這種情形，由於農地移轉時，可暫不課徵土增稅；但若未持續作農用，移轉時就應課徵土增稅，若為適用房地合一案件，雖可列報減除土地漲價總數額，但僅限列報自身持有期間部分。
文章摘自：2022-03-29經濟日報
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